UBAN Insight | 地产运营的三大趋势和投资框架

任何估值体系都有自己的公式，而只知道基本公式会做模型，不理解其中的变量到底是由于什么决定的是盲目机械的。地产物业的价值是以净租金和倍数决定的，而租金其实是在一个空间内的交易总额GMV的一个比例。最后我们问GMV是由什么决定的？是客户流量、停留时间、消费率和客单价。好像这是零售地产的公式，但其实也是所有地产物业GMV的基本公式。

旷世科技Face++推出的智能仓储系统河图，比传统仓储管理的人效提升50-70%，人机协作应对10倍的业务波峰。虽然在具体应用场景和成本优势上还在探索，但是方向是正确的。仓储物流服务以后对于中小公司来说都应该和数据中心云服务一样，类似FBA的大公司可以全程提供解决方案，自己根本不知道仓在哪里谁在运货。

泰国曼谷的Central World Mall以巨大体量，丰富的商品，针对不同客群的体验娱乐专区，带来了巨大的流量。同时在商场公区内各种分散注意力的Gimmicks，使得人们停留的时间更长。 

东京表参道的婚礼堂可以做到3个小时1百万美金的收入，是因为婚礼教堂、宴会会场、餐饮酒吧、酒店住宿、婚礼服务所有的服务叠加起来的消费在 短时间内带来巨大的收益。这个GMV关注的点是极大的提到了客单价以及特殊的目的消费带来几乎100%的消费率。

一个每天做上亿美金项目的金融公司一定比制造企业的人均办公空间成本可以高很多，办公成本占到这类公司的GMV比例可以忽略不计。疫情后大家逐渐也意识到远程办公因为日益改善的网络和智能设备的连接而变成日常。占据市中心位置，但没有好服务的办公楼业主应该感到威胁。因为位置不构成唯一重要的因素，服务和是否能让企业更方便产生更高的交易额更为重要。你是否有为入驻的企业考虑过这些，还只是坐地收租？

Co-Everything从而打破使用边际，Densification从而致密内容。空间的错用和再利用以及各个空间之间的模糊态是个趋势。任何空间最后都向综合体发展，包含居住、办公、餐饮、零售、娱乐等各个元素，丰富各种消费人群，提⾼消费频次和时间，从而提高坪效成为关键问题。我们愿意为可能消费到的access支付溢价。这时就看谁能够做到2C高频，以某一类的会员消费类而不是空间租金为核心，打造涵盖一个人各种生活需求的会员体系，就能在各种业态中转变游移。

上海公寓品牌Base和宝马的Mini Cooper创造的Mini Living社区提供了住宿、零售、餐饮、办公、展示等多维度空间。

伦敦的SOHO House创造了创意类从业人员独享的付费会员制俱乐部。从国际各大都市的市中心到郊区乡村，会员制的综合空间，从健身、餐饮、家庭活动、小孩儿培训、办公、住宿、社交、活动等等都全部涵盖，成为炙手可热的特定人群会所。

由于⼤数据留存带来的个人喜好，地理位置以及时时间提醒的定制，将无处不不在。⽐我们自己还更了解⾃⼰的空间、智能家居将带领我们⾛走向新⽣活。

书店会根线上的数据知道当地最受欢迎的图书；每个人走进小区或时的表情都被智能摄像头捕捉，从而知道你的心情变化，给你自动播放适合的歌曲，调节灯光以及空调；一进化妆品店大家都知道你是谁买过什么，而且今天的皮肤肤色有何不同有什么样的产品适合你。智能秘书会根据你今天时间表的安排以及实时的交通情况，来找到最适合的身边的移动办公空间，从而节省大量的时间。这一切，因为数据之间的连接，其实在不远的将来都会很简单的实现。

如四季酒店一样的定制服务应该更被民主平民化。我要住的酒店房间知道我的住宿、卫生偏好，电视音乐节目，行程安排，是为我而 “设计” 的房间。

我们说成大事儿的创始人有大将之才是兼备两种能力：1.深度战略思维的能力；2.极强落地执行力的能力。如果以这两个标准画四个象限，我们发现成大事儿的创业者在右上角，而大部分投资者是右下角的学者型。找对人并不简单，真正大将之才的人非常少。人也会变，身体、家庭和思想随着时间也会发生变化。很难用一种模型来总结。总之，是件非常art not science的事情。

投资应该给对的人和事足够时间。如果你的投资是快进快出，那只是投机。如亚马逊创始人Bezos说的“没有通向成功的路是直的”。作为投资人我们需要有一点儿漫游的精神和勇气，但是前提条件是事情和人是对的。投资人的钱也应该是长期的，因为只有长期才能真正创造价值。